Досрочное расторжение договора аренды в юридической практике случай не редкий. Так или иначе, многие предприниматели часто сталкиваются с этой проблемой и оказываются не готовы к защите своих интересов в суде.

Данный вопрос регулируется нормами ГК РФ.

В ст. 310 ГК РФ устанавливается, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем:

• использование имущества не по назначению с существенными нарушениями условий договора;
• существенное нарушение качества нанятого арендатором имущества;
• не внесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы;
• не произведение в указанные в договоре сроки капитального ремонта имущества, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствие с законом, иными правовыми актами, или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В ст. 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды арендатором:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствие с условиями договора или назначением имущества;
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды;
• арендодатель не производит, являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает окажется в состоянии непригодном для использования.

Между тем, перечень данных оснований не является исчерпывающим, что подтверждается в ст. 310 ГК РФ, которой предусматривается, что по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, условия об одностороннем отказе от исполнения обязательства могут быть установлены не только законодательством, но также и договором.

Кроме того, это находит подтверждение в ст. 619 ист. 620 ГК РФ, где указывается, что помимо оснований досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных в законодательстве, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствие с п.2 ст. 450 ГК РФ.

Из п. 2 ст. 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;
• в иных случаях, предусмотренным ГК РФ, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены иные основания его расторжения, нежели установленные законодательством, однако, следует отметить, что для этих "договорных оснований" характерна, как уже отмечалось выше, четкая привязка к п. 2 ст. 450 ГК РФ. По крайне мере в ст. 619 и 620 ГК РФ законодатель предельно ясно дает понять, что "договорные основания" должны соответствовать определению данному в п. 2 ст. 450 ГК РФ, т.е. должно иметь место действительно существенное нарушение условий договора.

Как свидетельствует сложившаяся арбитражная практика, суды с большой неохотой принимают решения о расторжении договоров аренды только лишь на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. Это вполне понятно, поскольку определение того, является нарушение договора существенным или нет, целиком и полностью находится в исключительной компетенции судьи в силу того, что в законодательстве этот момент урегулируется в весьма общих чертах.

Данное обстоятельство дает судьям известную свободу для маневра. А учитывая свойственный судейскому корпусу консерватизм, нет ничего удивительного в том, что судьи в большинстве случаев при расторжении договора аренды отдают предпочтение основаниям, предусмотренным в законодательстве

В данной ситуации огромное значение имеет человеческий фактор, а именно личность судьи, его взгляды и правовые оценки.

Статистика расторжения договоров исключительно по основаниям п. 2 ст. 450 ГК РФ, а также основаниям, предусмотренным в договоре весьма неутешительна.

Поэтому мои рекомендации сводятся к тому, чтобы при подаче иска в суд о досрочном расторжении договора аренды сторонам целесообразнее обосновывать свои исковые требования статьями 619 и 620 ГК РФ, хотя, безусловно, многое зависит от конкретной ситуации и конкретных обстоятельств дела.

Остановимся поподробнее на основаниях, предусмотренных законодательством и рассмотрим их.

Обычно в договоре аренды сторонами оговаривается цель использования передаваемого в аренду имущества. В случае, если арендодателем будет выявлено, что арендатор пользуется переданным имуществом не по назначению, указанному в договоре - это обстоятельство является безусловным основанием для расторжения данного договора.

В свою очередь, не предоставление арендодателем имущества в аренду (обычно передаче имущества сопутствует составление передаточного акта), либо препятствование арендатору в пользовании данным имуществом, также является безусловным основанием для досрочного расторжения договора аренды арендатором, с возмещением всех понесенных в связи с этим убытков.

Что же касается ухудшения качества переданного в аренду имущества, то при предъявлении иска по этому основанию арендодателю необходимо помнить, что в случае, если при заключении договора в передаточном акте не было отражено техническое состояние передаваемого имущества и его качественные характеристики, в суде будет очень сложно доказать, что ухудшение качества переданного имущества произошло после момента заключения договора с арендатором.

В п. 2. ст. 620 ГК РФ имеются в виду так называемые скрытые недостатки арендуемого имущества, которые со временем становятся явными, но при заключении договора арендатором обнаружены не были.

В данной ситуации арендатору достаточно указать и подтвердить тот факт, что выявленные недостатки не являются результатом какой-либо его деятельности, а имеют объективный характер и имели место до заключения договора, но в силу каких то причин не были обнаружены арендатором. В свою очередь арендодателю для выигрыша дела важно доказать, что обнаруженные недостатки арендованного имущества имеют место в следствие действий арендатора после заключения договора.

Не внесение арендатором арендной платы в полном объеме в течение более чем двух сроков подряд является наиболее часто используемым и весьма распространенным основанием для расторжения договора аренды в судебной практике. В определенном смысле его даже можно назвать самым популярным.

Тем не менее, арендатор имеет реальную возможность свести данное основание на нет, осуществив частичную оплату задолженности. Распределяя денежные средства целевым образом, т.е. с указанием в платежных документах за какой период производится платеж, арендатор исключает и не допускает тем самым образования двух и более периодов полной неоплаты. Таким образом договор аренды по данному основанию расторгнут быть уже не может.

Если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования - это также является безусловным основанием для расторжения договора аренды. Здесь прежде всего подразумевается так называемые форс-мажорные обстоятельства, например: наводнение, землетрясение, ведение боевых действий и т.д.

Основание расторжения договора аренды, касающееся осуществления капитального ремонта, предельно четко изложено в законодательстве и на мой взгляд не требует каких-либо особых комментариев (ст. 619 и 620 ГК РФ).

В ст. 616 ГК РФ устанавливается, что обязанность осуществлять капитальный ремонт является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и договором. Данная гражданско-правовая норма носит диспозитивный характер и позволяет арендодателю переложить обязанность осуществления капитального ремонта на хрупкие плечи арендатора, путем внесения в договор аренды соответствующих условий.

В такой ситуации вполне естественно, что по данному основанию договор аренды арендатором быть расторгнут уже не может.

Из статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленной договором.

Таким образом, проведение капитального ремонта в сроки установленные законодательством или договором является залогом возврата арендованного имущества арендодателю без причинения его имущественным интересам какого-либо ущерба.

В том случае если одной из сторон договора аренды нарушаются условия договора и имеются основания, предусмотренные законодательством или договором для его досрочного расторжения, согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данная гражданско-правовая норма указывает на необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования конфликта, возникшего между сторонами по договору.

Следует отметить, что эта мера вовсе не лишняя, поскольку многие споры и разногласия могут быть разрешены во внесудебном порядке без прямого участия судебных органов.

Сторона, права которой нарушены, направляет другой стороне по договору в установленном порядке претензию с предложением расторгнуть договор. К слову сказать, для суда особенно актуальным является подтверждение факта отправки претензии по всем адресам ответчика, имеющимся в наличии у истца, что подтверждается обычно соответствующими почтовыми квитанциями.

В договоре аренды может быть предусмотрен специальный срок для ответа на такую претензию. Если такого срока в договоре либо иных (кроме ГК) правовых актах не предусмотрено, то ответ в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ должен быть дан в тридцатидневный срок.

С момента истечения претензионного срока при неполучении ответа на претензию, либо получения отказа в расторжении договора, у заинтересованного лица возникает право для решения вопроса в судебном порядке.

Подводя некоторый итог, истцу следует помнить, что не- предоставление в суд, документов, подтверждающих соблюдение досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора является основанием для возращения судом искового заявления (п. 6, ст. 108 ГК РФ).

Кроме того, истцу следует иметь в виду, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок удовлетворены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Это отмечается в п. 8 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14.

Что понимается под разумным сроком в данном случае сказать довольно сложно. Многие специалисты отождествляют разумный срок с претензионным.

Впрочем судебная практика показывает, что судьи склонны трактовать под разумным сроком любой срок до принятия решения судом о расторжении договора. То есть, если в судебное заседание будут представлены доказательства устранения ответчиком нарушений договора, послуживших основанием для обращения в суд, судья принимает решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В случае принятия судом решения о расторжении договора аренды, не обжалованном в порядке предусмотренном арбитражно-процессуальным законодательством РФ, обязательства сторон прекращаются с момента вступления данного решения в законную силу.

 

 

---

© Иннокентий Петров
© Все материалы, представленные в разделе "Аналитика", являются интеллектуальной собственностью их автора.  
© При перепечатке любых материалов, представленных в разделе "Аналитика",  ссылка на автора и активная гиперссылка на сайт обязательна!