назад>>>>
Гражданский кодекс Российской Федерации
(части первая и вторая)
(с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г.,
24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.)
Принят Государственной Думой 21 октября 1994 года
<Извлечение>
Продажа недвижимости
Общие положения об аренде
Продажа недвижимости
Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или
другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к
продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено
правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт
2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его
недействительность.
Статья 551. Государственная регистрация перехода
права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору
продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной
регистрации.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним см. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до
государственной регистрации перехода права собственности не
является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд
вправе по требованию другой стороны вынести решение о
государственной регистрации перехода права собственности. Сторона,
необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода
права собственности, должна возместить другой стороне убытки,
вызванные задержкой регистрации.
Статья 552. Права на земельный участок при продаже
здания, сооружения или другой находящейся на нем
недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть
земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима
для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного
участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю
передается право собственности либо предоставляется право аренды
или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на
соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено передаваемое покупателю
недвижимости право на соответствующий земельный участок, к
покупателю переходит право собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее
использования.
Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 установлено,
что граждане и юридические лица, получившие в собственность
здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных
пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе
приобретать в собственность и земельные участки, на которых
расположены указанные объекты недвижимости, за плату или
бесплатно
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без
согласия собственника этого участка, если это не противоречит
условиям пользования таким участком, установленным законом или
договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка на тех же
условиях, что и продавец недвижимости.
Статья 553. Права на недвижимость при продаже
земельного участка
В случаях, когда земельный участок, на котором находится
принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость,
продается без передачи в собственность покупателя этой
недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью
земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для
ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользования соответствующей частью земельного
участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет
право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного
участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее
использования в соответствии с ее назначением.
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи
недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену
этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается
незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные
пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи
недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или
другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке,
включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом
соответствующей части земельного участка или права на нее.
3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи
недвижимости установлена на единицу ее площади или иного
показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества,
подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера
переданного покупателю недвижимого имущества.
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем
осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или
иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство
продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным
после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами
соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче
недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается
отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать
имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей
условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае,
когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче
недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от
ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости
ненадлежащего качества
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не
соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее
качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за
исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара
ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома,
квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают
лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим
жилым помещением после его приобретения покупателем, является
перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым
жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение и пользование или во
временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества в соответствии с договором,
являются его собственностью.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства
и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в
процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в
аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду
земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным.
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду.
Статья 609. Форма и государственная регистрация
договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из
сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока,
должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации, если иное не установлено законом.
О государственной регистрации права аренды недвижимого имущества
см. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в
последующем права собственности на это имущество к арендатору
(статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора
купли-продажи такого имущества.
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться
от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а
при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или
договором может быть установлен иной срок для предупреждения о
прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные)
сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды
отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в
договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от
договора до истечения предельного срока, установленного законом,
договор по истечении предельного срока прекращается.
Об особенностях аpенды участков лесного фонда см. Лесной кодекс
РФ
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный
законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный
предельному.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению
имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим
паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не
предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако
без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии
с его назначением либо в значительной степени лишается того, на
что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может
потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей
и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем
имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в
договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе
истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398
настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных
задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и
возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 612. Ответственность арендодателя за
недостатки сданного в аренду имущества
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им,
даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих
недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему
выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной
платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков
имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на
устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно
уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его
намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя,
может без промедления произвести замену предоставленного
арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в
надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки
имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им
расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает
причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения
непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, которые были им оговорены при заключении договора
аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора или передаче имущества в
аренду.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для
прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение
арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать
уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения
убытков.
Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды. В случае, когда договором они не определены,
считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно
применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых
обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в
целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически
или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором
вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы
может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть
предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной
платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных
видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе
потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в
силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия
пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние
имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае
существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения
арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом
арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной
платы более чем за два срока подряд.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в
договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать
арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои
права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,
а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или
паевого взноса в производственный кооператив, если иное не
установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми
актами. В указанных случаях, за исключением перенайма,
ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий
срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды,
если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с
условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель
имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 616. Обязанность сторон по содержанию
арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный
ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено
законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный
договором, а если он не определен договором или вызван неотложной
необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы
на содержание имущества, если иное не установлено законом или
договором аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при
изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения,
оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на
сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием
для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое
имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к
наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении
в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая,
когда заключение договора было обусловлено личными качествами
арендатора.
Статья 618. Прекращение договора субаренды при
досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное
прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в
соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае
имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество,
находившееся в его пользовании в соответствии с договором
субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях,
соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим
Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в
соответствии с ним договоры субаренды.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по
требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными
нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные
сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными
правовыми актами или договором производство капитального ремонта
является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в
соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора
только после направления арендатору письменного предупреждения о
необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по
требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно
расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем
при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не
должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества
или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды
сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендатора в
соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на
заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды,
арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по
истечении срока договора имеет при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора
аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить
арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в
договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в
разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора
могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на
новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с
ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по
своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и
обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков,
причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только
возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях
на неопределенный срок (статья 610).
Статья 622. Возврат арендованного имущества
арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть
арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил,
с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном
договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо
возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать
внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда
указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он
может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного
имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть
взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не
предусмотрено договором.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного
имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено
договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных
средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного
имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет
право после прекращения договора на возмещение стоимости этих
улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества,
произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не
подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и
неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от
этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что
арендованное имущество переходит в собственность арендатора по
истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не
предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено
дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе
договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную
цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа
арендованного имущества.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и
аренды отдельных видов имущества
К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных
видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда
зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда)
положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если
иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих
договорах.
"МВК"
arendator@narod.ru
