Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" заставляет задуматься.

Дело в том, что аренда нежилых помещений, как отдельный вид договоров аренды ГК РФ не предусмотрен. Однако, руководствуясь п.2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Отсутствие законодательного регулирования данного вида договоров аренды создает сложности в юридической практике. Прежде всего, это касается выбора норм законодательства об аренде, применяемых к данному виду сделки.

Между тем, вполне очевидно, что договор аренды нежилого помещения близок по смыслу к договорам аренды зданий и сооружений. Это подтверждается в части 2 п. 6 ст.12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" где установлено, что помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Что же касается вопроса о государственной регистрации сделок с нежилыми помещениями, то в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъясняется, что под термином недвижимое имущество понимаются наряду с жилыми также и нежилые помещения, право на которые, а также сделки с которыми подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Таким образом, законодателем устанавливается, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, наиболее близким по смыслу к зданиям и сооружениям, правоотношения по договору аренды которых урегулированы ГК РФ. В связи с этим возникает резонный вопрос: какими нормами законодательства об аренде необходимо руководствоваться при заключении договоров аренды нежилых помещений, общими или специальными? Ответ кажется вполне очевиден, но не все так просто как может показаться на первый взгляд.

В силу ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды применяются нормы общих положений об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

Поскольку договор аренды нежилых помещений, как уже отмечалось выше, не предусмотрен ГК РФ, но в то же время является отдельным видом договора аренды, то он вполне естественно подпадает
под действие ст. 625 ГК РФ.

Таким образом, если руководствоваться ст. 625 ГК РФ к государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений применяются нормы ст. 609 ГК РФ, в п. 2 которой устанавливается, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное законом не установлено, а значит получается, что любой договор аренды нежилых помещений вне зависимости от срока действия подлежит обязательной государственной регистрации.

Между тем, в своем Информационном письме "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 01.06.2000 Президиум ВАС РФ разъясняет, что нежилое помещение является объектом недвижимого имущества отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но при этом неразрывно с ним связанным.

Иными словами, Президиум ВАС РФ сообщает о том, что нормы законодательства об аренде зданий и сооружений как отдельного вида договора аренды вполне применимы к договорам аренды нежилых помещений, и в вопросе государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений рекомендует руководствоваться п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Но в таком случае возникает коллизия между нормами ст. 625 ГК РФ и рекомендациями Президиума ВАС РФ.

Если немного перефразировать Шекспира в контексте обозначенной проблемы то цитата классика представляется в следующем, несколько измененном, виде: общие нормы законодательства об аренде или нормы законодательства об аренде зданий и сооружений - вот в чем вопрос!

Остается только только наблюдать как в такой ситуации будет складываться арбитражная практика.

 

 

---

© Иннокентий Петров
© Все материалы, представленные в разделе "Аналитика", являются интеллектуальной собственностью их автора.  
© При перепечатке любых материалов, представленных в разделе "Аналитика",  ссылка на автора и активная гиперссылка на сайт обязательна!