Возникает ли обязанность в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения при его продлении на новый срок, а также при условии, что он в установленном законодательством порядке пролонгирован сторонами на неопределенный срок?

При условии исполнения надлежащим образом своих обязанностей по договору аренды, арендатор согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не установлено настоящим Кодексом, законом или договором.

Заключение договора на новый срок осуществляется, как правило, путем заключения дополнительного соглашения к договору, являющегося его неотъемлемой частью. В дополнительном соглашении указывается новый срок действия договора и вносятся изменения в иные условия договора. В такой ситуации возникает вполне логичный вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения?

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если законом не установлено иное.

В ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также установлено, что аренда недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, складывается впечатление, что необходимость регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения - факт законодательством установленный.

Между тем, до недавнего времени не было ясности в вопросе, какими именно нормами законодательства об аренде необходимо руководствоваться применительно к вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, ст. 609 ГК РФ, или ст. 651 ГК РФ.

Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" г. разъясняется, что нежилое помещение является объектом недвижимого имущества отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но при этом неразрывно связанным с ним. Формулировка, следует отметить, весьма размытая, но все-таки позволяющая применять в данной ситуации нормы раздела 4 главы 34 ГК РФ к правоотношениям связанным с арендой нежилых помещений.

Из п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды зданий и сооружений (а соответственно и нежилых помещений неразрывно связанных с ними), заключенный на срок менее одного года подлежит государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента такой регистрации.

Иными словами, если руководствоваться п. 1 ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении договора аренды нежилого помещения на новый срок зависит от размера данного срока. В том случае, если срок, указанный в дополнительном соглашении превышает один год, для его вступления в юридическую силу будет необходима его государственная регистрация. Если срок, указанный в дополнительном соглашении менее одного года, соответственно соглашение вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами, и государственной регистрации для него не требуется.

Что же касается второй части вопроса, пролонгация договора аренды нежилых помещений на неопределенный срок регулируется п. 2 ст. 621ГК РФ в соответствии с которым, в случае если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. То есть изменения в части продления срока действия договора аренды недвижимого имущества в виде дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества не вносятся. Соответственно никакой государственной регистрации в данной ситуации не требуется.

 

---

© Иннокентий Петров
© Все материалы, представленные в разделе "Аналитика", являются интеллектуальной собственностью их автора.  
© При перепечатке любых материалов, представленных в разделе "Аналитика",  ссылка на автора и активная гиперссылка на сайт обязательна!