"ЭЖ-ЮРИСТ" апрель 2000 г.

Гражданское законодательство, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельные объекты - нежилые помещения. До настоящего времени идут дискуссии о том, могут ли нежилые помещения быть самостоятельными объектами гражданско-правовых сделок.

Дело в том, что нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК РФ допустил возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК РФ. Федеральный закон oт 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) восполнил пробел и отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости.

Противоречия норм ГК РФ и Закона о регистрации привели к возникновению других проблем:

• если нежилое помещение признается самостоятельным объектом, то подлежит реги-страции право собственности на нежилое помещение;
• если нежилое помещение является частью здания, в этом случае подлежит регист-рации право на долю в здании.

По нашему мнению, нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, входящими в состав здания, а под нежилыми помещениями понимается внутренняя изолированная часть здания, отделены глухими перегородками, имеющими самостоятельный выход на улицу, лестничную клетку, коридор общего пользования с другими правообладателями.

В случае признания нежилых помещений недвижимым имуществом, к ним применимы правила ГК РФ о государственной регистрации сделок с недвижимостью, а Закон о государственной регистрации прямо указывает на регистрацию права на такие объекты.

Однако из ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимому имуществу относятся те нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами гражданских прав. Например, если здание принадлежит одному собственнику, такие помещения являются составной частью здания, то есть не являются самостоятельными объектами недвижимости, а значит, и регистрации. И следовательно, могут быть признаны самостоятельными объектами сделок с недвижимостью после регистрации права на них.

Окончательное решение за-данных вопросов позволит опре-делить правовой статус мест об-щего пользования в здании.

Совокупность жилых помещений, описываемых в документах органов технического учета, образует жилой дом лишь в месте с общим имуществом (ст.289 ГК РФ). Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные клетки и иные несущие конструкции дома, лифты, другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри жилого помещения, (п.1 ст.290 ГК РФ, ст.7,8 ФЗ от 24.05.96 "О товариществах собственников жилья), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Общим имуществом зданий являются обслуживающие более одного собственника лестницы, лестничные клетки, коридоры и т. д. Аналогия такого подхода полностью применима и к нежилым помещениям, так как также невозможно полноценно эксплуатировать нежилые помещения в зданиях без мест общего пользования, а совокупность нежилых помещений вместе с общими помещениями представ-ляют все здание.

Так, если нежилые помеще-ния, как и жилые, представляют собой объекты, входящие в со-став здания, и относятся к недви-жимым, а различия, связанные с ними, касаются только назначе-ния этих помещений, то к нежи-лым зданиям применим принцип аналогии по вопросам о помеще-ниях (местах) общего пользова-ния - общего имущества.

Кодекс закрепляет два важ-ных правила, касающихся пра-вового режима перечисленного выше общего имущества собст-венников в здании.

На это имущество устанавли-вается общая долевая собствен-ность названных собственников (ст.289 ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Их доли в праве на такое имущество про-порциональны размеру принад-лежащих им помещений, а точ-нее, их общий площади.

Указанное право регулирует-ся общими правилами Граждан-ского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми особенно-стями.

Главное из них состоит в за-прете собственнику помещения отчуждать свою долю в праве на общее имущество здания и со-вершать иные действия, влеку-щие передачу этой доли, отдель-но от права собственности на по-мещение (п. 2 ст. 290,289 ФЗ "О товариществах собственни-ков жилья").

Ведь это означает, что соот-ветствующая доля в праве соб-ственности на указанное общее имущество всегда следует судь-бе права на помещение.

Исходя из того, что право на общее имущество следует судь-бе отчуждаемого помещения (п.2ст.290 ГК РФ, п.3 ст.8 ФЗ "О товариществах собственни-ков жилья"), можно было бы проводить аналогию между по-мещением как главной вещью и долей в праве на общее имуще-ство как принадлежностью (ст. 135 ГК РФ).

Из этого следует сделать вывод: что зданием является сложная вещь, состоящая из самостоятельных частей (ст. 133 ГКРФ); а помещени-ем - главная вещь, и доля в праве на общее имущества - ею принадлежность (ст. 134, 135 ГК РФ).

Итак, общее имущество (мес-та общего пользования), не мо-жет быть самостоятельным объектом сделок. Например, ле-стничные клетки, общие кори-доры не могут быть предметом договора купли-продажи, арен-ды, залога.

Объекты общего пользования (места общего пользования) в силу специфики выполняемой ими функции, неделимы (ст. 133 ГК РФ). Из этого следует необ-ходимость установления только права общей собственности на них (ч. 1 п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Если общее имущество нежи-лого здания принадлежит на пра-ве общей долевой собственности всем собственникам, то на такое имущество может быть зареги-стрировано только право общей долевой собственности.

Но если и в этом случае при-нять аналогию по вопросам ре-гистрации права на общее иму-щество в жилом здании, а также если учитывать, что места об-щего пользования принадлежат к главной вещи - зданию и сле-дуют за ней, не являются само-стоятельным предметом сделки, то, считаем, что права на общие помещения, как правило, не мо-гут быть объектом самостоя-тельной регистрации.

Существует еще одна пробле-ма в описании состава общего имущества.

Перечень такого общего иму-щества приведен, в частности, в ст. 7 ФЗ "О товариществах соб-ственников жилья". Из этого следует, что субъективный со-став общей собственности фор-мируется как бы автоматически. Но здесь идет речь о жилом до-ме. А как быть с перечнем мест общего пользования в нежилом здании?

Состав общего имущества конкретного здания должен быть определен соглашением сособственников с учетом доку-ментов БТИ.

На основании вышеизложен-ного можно выделить следую-щие признаки общего имущест-ва (мест общего пользования):

1. целевое назначение - для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесная связь с иными помещениями здания (сооружения), следова-ние их судьбе;
2. общее имущество не мо-жет быть предметом сделок. Эти объекты не являются са-мостоятельными объектами имущественною оборота;
3. права на общее имущество (места общею пользования), по всей видимости, не могут быть объектом самостоя-тельной регистрации.

До тех пор пока нет единого толкования норм Закона - нет единой правоприменительной практики. Однако проблемы ос-таются. А при принятии тех или иных решений ответственность лежит на государственных реги-страторах. Думается, что устра-нить названные проблемы воз-можно урегулированием на фе-деральном уровне.

И. Плотникова
Зам. Председателя
Саратовской областной
регистрационной палаты и др.