За пять с лишним лет, истекших с момента принятия Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.09.92 No. 13 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности", гражданское законодательство претерпело существенные изменения.

Введены в действие Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Кодекс) и принятые в соответствии с ним Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и другие законы. В судебно - арбитражной практике по применению норм названного законодательства, регламентирующих правоотношения собственности, возникло много вопросов, по которым даны разъяснения в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 No. 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Одновременно признано утратившим силу Постановление от 17.09.92 No. 13.

Исходя из основополагающего принципа признания равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством, Пленум обратил внимание судов на то, что права владения, пользования и распоряжения своим имуществом всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Поскольку гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и в той мере, в какой это допускается законом, разъяснено, что иные нормативные акты, изданные после введения в действие части первой Кодекса и ограничивающие права собственника, судами не должны применяться.

В Постановлении обращено внимание на то, что в соответствии со статьей 213 Кодекса коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, с момента внесения учредителями (участниками) имущества в их уставный (складочный) капитал и государственной регистрации их в качестве юридических лиц становятся собственниками указанного имущества.

Соответственно учредители (участники) утрачивают с этого момента право собственности на принадлежавшее им имущество, внесенное в уставный (складочный) капитал соответствующего юридического лица. С учетом сказанного виндикационные иски учредителей (участников) о возврате имущества, переданного ими в собственность юридических лиц при учреждении последних, не подлежат удовлетворению. Учредитель (участник) вправе претендовать на возврат имущества, внесенного в уставный капитал юридического лица, лишь в порядке реституции в случае признания учредительного договора в установленном порядке недействительным.

Право собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на соответствующие имущественные объекты в связи с разграничением государственного имущества в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 No. 3020-1, подтверждается записью в соответствующем реестре федеральной, государственной, муниципальной собственности. Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 No. 114-рп, ведение реестров возлагалось на: Госкомимущество России - по объектам федеральной собственности; комитеты по управлению имуществом республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга - по объектам, переданным в государственную собственность субъектов Российской Федерации; комитеты по управлению имуществом городов и районов - по объектам, переданным в муниципальную собственность.

Предусматривалось, что до внесения имущественных объектов в соответствующий реестр документом, подтверждающим право собственности на них, являются зарегистрированные перечни объектов, составленные в соответствии с вышеназванным Положением. Поэтому при разрешении споров между субъектами права государственной и (или) муниципальной собственности о праве на конкретные имущественные объекты судам следует исходить из принадлежности указанных объектов согласно записям в соответствующих реестрах или перечнях. В случае возникновения спора о праве собственности на объекты, не включенные в реестры (перечни), либо по поводу необоснованного включения в таковые судам необходимо с учетом конкретных обстоятельств дела разрешать спор о праве собственности по существу, применительно к критериям разграничения государственной собственности по уровням, содержащимся в приложениях No. 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 No. 3020-1.

Имущество, находящееся в государственной собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также имущество, находящееся в муниципальной собственности, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями либо за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вместе со средствами бюджетов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований образуют казну соответствующих субъектов.

Владение, пользование и распоряжение названным федеральным имуществом осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать определенные полномочия в этой части федеральным органам исполнительной власти, а также органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Федеративным договором и законами Российской Федерации.

Пленум разъяснил, что в порядке делегирования полномочия Министерства государственного имущества Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности определены Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.94 No. 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности", Положением о Министерстве государственного имущества. Что касается полномочий по управлению и распоряжению федеральным имуществом других федеральных органов исполнительной власти, а также органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, то судам следует в каждом конкретном случае выяснять основания и пределы предоставления им соответствующих полномочий.

Управление и распоряжение имуществом, находящимся в непосредственном ведении субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, осуществляют соответственно органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В связи с этим в случае оспаривания решений, принятых названными органами по управлению и распоряжению государственным или муниципальным имуществом, подлежат исследованию и оценке данные о компетенции органов, принявших соответствующие решения. На имущество, переданное государственным и муниципальным унитарным предприятиям в хозяйственное ведение, казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям в оперативное управление, собственники сохраняют право собственности.

В то же время предприятия и учреждения, получившие имущество в хозяйственное ведение или оперативное управление, приобретают вещные права по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом в пределах, определяемых Кодексом. В соответствии со статьей 295 Кодекса собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, реорганизации и ликвидации, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Однако собственник не вправе по своему усмотрению изымать имущество у предприятия.

Из сказанного следует, что предприятия могут предъявлять виндикационные и негаторные иски в защиту своих прав на имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, в том числе и в отношении собственника имущества. В то же время предприятие не вправе распоряжаться закрепленным за ним недвижимым имуществом без согласия собственника.

Поэтому договоры о сдаче в аренду, ипотеке, внесении в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или об отчуждении в иной форме недвижимого имущества, заключенные предприятием без согласия собственника, являются ничтожными. Казенное предприятие может распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, как движимым, так и недвижимым, лишь с согласия собственника. Поэтому сделки, совершенные казенным предприятием с указанным имуществом без согласия собственника, признаются ничтожными.

Пленум также разъяснил, что в соответствии с положениями закона о специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий их действия по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны отвечать задачам выполнения их уставной деятельности и целевого использования предоставленного для выполнения этих задач имущества. Если при рассмотрении дела будет установлено, что отчуждение или передача в долгосрочное пользование другим лицам движимого или недвижимого имущества, непосредственно предназначенного для использования в производственном процессе предприятия, влекут за собой невозможность его использования в соответствии с целевым назначением, такие сделки должны признаваться судами недействительными, независимо от того, что они были совершены с формальным соблюдением ограничений, установленных пунктом 2 статьи 295 Кодекса.

Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления, не могут распоряжаться этим имуществом. Однако доходы, полученные учреждением от разрешенной учредительными документами деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Учреждение вправе самостоятельно совершать любые не запрещенные законом сделки с указанным имуществом.

Пленум разъяснил, что арбитражным судам подведомственны споры между государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями о признании права хозяйственного ведения или оперативного управления на движимое и недвижимое имущество, приобретенное за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах для использования двумя или несколькими организациями, но переданное на баланс одного из них.

При этом факт нахождения имущества на балансе одной из организаций не может рассматриваться в качестве бесспорного основания для признания балансодержателя единственным законным владельцем имущества, которое было предоставлено в пользование другим организациям. Права соответствующих предприятий и учреждений на спорное имущество должны определяться судом на основе исследования и оценки всех данных об источниках и целях приобретения имущества, условиях его распределения между пользователями и других обстоятельств.

В случае включения такого имущества в состав активов приватизированного предприятия организации, имущественные права которых нарушены, вправе предъявить иски о признании недействительными решений о приватизации в соответствующей части. Пленум обратил внимание на то, что государственное (муниципальное) имущество может быть закреплено собственником на праве хозяйственного ведения или оперативного управления только за государственными (муниципальными) предприятиями и учреждениями.

Поэтому акты государственных (муниципальных) органов о передаче государственного (муниципального) имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление иных юридических лиц не могут быть признаны законными. Не подлежат удовлетворению требования хозяйственных обществ и товариществ о признании за ними права хозяйственного ведения или оперативного управления на государственное (муниципальное) имущество. Пленумом даны разъяснения по вопросам применения законодательства, регламентирующего приобретение права собственности на недвижимое имущество. Гражданский кодекс Российской Федерации и принятый в соответствии с ним Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установили особенности возникновения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав и их прекращение.

В частности, предусмотрена государственная регистрация договоров продажи жилых помещений (ст. 558 Кодекса) и предприятия (ст. 560). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в силу статьи 165 Кодекса влечет ее недействительность (ничтожная сделка). При этом пункт 3 названной статьи предоставляет суду право вынести по требованию заинтересованной стороны решение о государственной регистрации сделки, если она совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. При обращении в суд одной из сторон по договору об отчуждении недвижимости в связи с тем, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации сделки, арбитражный суд, установив, что договор соответствует закону и заключен в надлежащей форме, выносит решение о его государственной регистрации. В арбитражные суды поступают и заявления по поводу государственной регистрации сделок с недвижимостью не в связи с уклонением одной из сторон от такой регистрации, а по поводу отказа соответствующего государственного органа в регистрации сделки. В этом случае в суд может быть заявлено требование о признании недействительным акта государственного органа, как не соответствующего закону и иным правовым актам и нарушающего права и законные интересы сторон в договоре. Суд, проверив законность и обоснованность отказа в государственной регистрации, в зависимости от установленного выносит решение о признании акта государственного органа недействительным или оставляет исковые требования без удовлетворения.

Следует заметить, что заинтересованные стороны не всегда правильно в подобных ситуациях формулируют исковые требования, предъявляя иски о признании за ними права собственности на объект недвижимости, о передаче им его в собственность и тому подобное. Для удовлетворения таких требований при указанных обстоятельствах, конечно, нет оснований.

Статья 131 Кодекса предусматривает также государственную регистрацию прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение в едином государственном реестре.

Согласно названной статье и Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" такой регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда.

В силу пункта 2 статьи 223 Кодекса право собственности на недвижимое имущество у приобретателя его по договору возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. В развитие этого общего положения статья 551 конкретизирует последствия невыполнения требований закона о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи. Исполнение сторонами договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Пленум разъяснил, что покупатель недвижимости по договору продажи до государственной регистрации перехода к нему права собственности не может осуществлять полномочия собственника указанного имущества. Поэтому сделки по распоряжению указанным имуществом, совершенные покупателем до государственной регистрации перехода к нему права собственности, признаются недействительными. Продавец недвижимости после передачи имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности также не вправе распоряжаться указанным имуществом.

В судебно - арбитражной практике возникают и споры в связи с совершением продавцом новых сделок с принадлежащей ему недвижимостью, относительно которой им ранее был заключен договор продажи, но не произведена государственная регистрация перехода права собственности на нее к покупателю. Правомерность таких сделок обосновывается вышеприведенными положениями Кодекса о том, что заключение и исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не изменяет отношения сторон с третьими лицами и, следовательно, продавец, сохранивший за собой право собственности, может этим имуществом распоряжаться.

Однако такая трактовка указанного ограничения означала бы, что названная правовая норма допускает злоупотребление правом одним из участников гражданского правоотношения, что прямо запрещено статьей 10 Кодекса. Поэтому сделки по распоряжению недвижимым имуществом, совершенные продавцом при наличии заключенного и исполненного договора продажи указанного имущества до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, также признаются недействительными.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не может рассматриваться как отсутствие существующих правоотношений между ними по договору продажи недвижимости. Согласно статье 556, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Закон рассматривает уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Поэтому в случае неисполнения продавцом обязанности передать недвижимость покупатель на основании статьи 463 вправе предъявить иск к продавцу о передаче имущества либо отказаться от исполнения договора. При уклонении покупателя от принятия имущества продавец вправе потребовать от него принять имущество либо со своей стороны отказаться от договора.

После исполнения договора продажи недвижимости, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, статья 551 предусматривает возможность обращения заинтересованной стороны с требованием к другой стороне о государственной регистрации перехода права собственности. Суд в этом случае проверяет наличие между сторонами договора продажи недвижимости, оформленного в соответствии с требованиями закона, передачу имущества от продавца к покупателю в установленном законом порядке и вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На сторону, которая необоснованно уклоняется от такой регистрации, может быть возложена обязанность возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности не только вносит правовую определенность в правоотношения сторон по договору, но и является гарантией прав третьих лиц, которые впоследствии заключают те или иные сделки в отношении данного объекта недвижимости. Хотя переход права собственности на предприятие как объект недвижимого имущества в основном совпадает с порядком, установленным для перехода права собственности на недвижимость, статья 564 допускает возможность предусмотреть в договоре некоторые изъятия из него.

Договором может быть сохранено за продавцом право собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств. Однако покупатель до перехода к нему права собственности вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для нормального функционирования предприятия в достижении целей, ради которых оно было приобретено. В силу статьи 219 право собственности на вновь возводимый объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, которая по общему правилу осуществляется на основании документов, подтверждающих факт его создания и сдачи в эксплуатацию в установленном порядке.

Однако в процессе строительства зданий, сооружений и других объектов недвижимости нередко появляется необходимость в совершении гражданско - правовых сделок с объектами незавершенного строительства. В конфликтных ситуациях в арбитражные суды обращаются юридические лица с исковыми требованиями в защиту своих прав, основанных на договорах об отчуждении не завершенных строительством объектов. Пленум разъяснил, что не завершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу, поскольку статья 25 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Поэтому арбитражным судам при разрешении споров, вытекающих из договоров по отчуждению не завершенных строительством объектов, следует исходить из того, что права и обязанности сторон по договору реализуются в соответствии с нормами, регулирующими сделки с недвижимым имуществом.

В Постановлении Пленума нашел разрешение ряд вопросов применения статьи 234 Кодекса. По смыслу нормы, содержащейся в названной статье, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности определенному лицу.

В последнем случае срок приобретательной давности должен исчисляться не с начала владения имуществом, а с момента истечения срока исковой давности, в течение которого имущество могло быть истребовано у лица, владеющего имуществом, по виндикационному иску. Поскольку лишь с момента введения в действие 01.07.90 Закона СССР "О собственности в СССР" утратили силу положения статьи 90 ГК РСФСР 1964 года о нераспространении исковой давности на требования о возврате государственного имущества, то при исчислении сроков приобретательной давности в отношении объектов, относящихся к государственной собственности, следует исходить из того, что сроки исковой давности относительно указанных объектов начали течь не ранее чем с 01.07.90.

Право собственности в силу приобретательной давности возникает в случаях добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом без какого-либо правового основания. Если имущество поступило к владельцу по договору аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п., институт приобретательной давности применению не подлежит. Положение статьи 234 Кодекса о том, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у владельца с момента такой регистрации, не препятствует последнему обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на указанное имущество.

Согласно пункту 3 статьи 6 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности производится после установления данного факта в установленном порядке. Статьи 301, 304, 305 Кодекса предусматривают вещно-правовые способы защиты права собственности собственника и субъектов других вещных прав путем истребования имущества из чужого незаконного владения, а также путем устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, титул собственника (субъекта других вещных прав) имеет решающее значение в оценке обоснованности виндикационного или негаторного иска. Пленум разъяснил, что в тех случаях, когда титул истца как собственника основан на ничтожной сделке либо противоречащем законодательству распоряжении государственного органа или органа муниципального самоуправления, суд вправе по собственной инициативе признать, что у истца отсутствует право на удовлетворение заявленного требования.

Такие правомочия суда вытекают из пункта 2 статьи 166 Кодекса о праве суда применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе и статьи 12 о неприменении судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону. В то же время в случаях, когда титул собственника, заявившего иск, основан на сделке, действительность которой вызывает сомнения как оспоримой, суд не вправе при отсутствии встречного иска по своей инициативе в том же процессе дать правовую оценку такой сделке, признать ее недействительной и тем самым лишить истца титула собственника.

Виндикационный иск представляет собой требование собственника об истребовании индивидуально определенного имущества из чужого незаконного владения, поэтому такой иск может быть удовлетворен лишь в отношении лица, которое фактически незаконно владеет таким имуществом.

Собственник вправе в судебном порядке требовать освобождения принадлежащего ему имущества от ареста, наложенного без правовых оснований в обеспечение иска или исполнения исполнительных документов по обязательствам третьих лиц. Ответчиками по таким искам подлежат привлечению лица, по требованиям которых наложен арест, и должники, к которым предъявлены указанные требования.

Подведомственность названных исков арбитражным судам определяется по общим правилам статьи 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в зависимости от субъектного состава сторон. Право собственника на истребование принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения ограничено статьей 302 Кодекса, согласно которой от добросовестного приобретателя имущество может быть истребовано при определенных условиях. По смыслу указанной нормы закона добросовестным приобретателем признается лицо, которое хотя и приобрело имущество у лица, не имевшего права отчуждать его, но не знало об этом и не могло знать.

Такая ситуация возникает в случаях, когда приобретатель имущества вводится в заблуждение контрагентом по сделке относительно имеющихся у него прав на имущество, и приобретатель при обычной осмотрительности со своей стороны не мог избежать заблуждения. Добросовестный приобретатель обязан во всяком случае возвратить имущество, приобретенное им по безвозмездной сделке, а также имущество, которое было утеряно собственником или лицом, которому им было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В остальных случаях имущество, полученное добросовестным приобретателем по возмездной сделке, не может быть истребовано собственником ни с помощью предъявления виндикационного иска, ни путем предъявления иска о признании сделки недействительной. Принятое Постановление Пленума будет способствовать правильному и единообразному разрешению арбитражными судами споров о праве собственности.

 

Председатель 1
судебного состава С.Ф.САВКИН
------------------------------------------------------------------